03/01/2007
SDF et loyers : le gouvernement chante le grand air de "l'urgence", mais n'envisage pas de juguler le délire de l'immobilier
D'où vient le drame du logement dans la région parisienne ? Des prix de l'immobilier. Qu'envisage le gouvernement à ce sujet ? Rien du tout. Explication :
Comme l'indique Charles Vaugirard dans un commentaire de ce blog (note du 2 janvier), "'il y a actuellement une véritable crise du logement comme en témoigne le cas, à Paris, des SDF qui ont un emploi. Ce ne sont pas des clochards coupés de la société après de multiples échecs. Ce sont des salariés qui ne trouvent pas de logement en raison d'un coût du loyer beaucoup trop élevé".
La bulle des prix immobiliers a plusieurs causes ; l'une de celles-ci tient aux taux d'intérêts dans ce domaine, et à la politique des banques, qui en sont à prêter sur plusieurs décennies.
Ramener le circuit financier à la raison serait le devoir de l'Etat. Il ne semble pas disposé à le faire.
En revanche, le gouvernement va au plus pressé. Il chante de nouveau l'élégie de "l'urgence". Que faire pour les SDF ? Une loi pour rendre "opposable" le droit au logement ? ou pour que l'Etat garantisse les loyers que les SDF relogés ne pourraient pas payer ? Ce sont les rumeurs de ce matin - "et ce serait peut-être un pas en avant", disent les associations de soutien aux sans-logis.
Mais le problème-clé resterait intact.
10:30 | Lien permanent | Commentaires (11) | Tags : SDF, sans-abri, immobilier, société
Commentaires
GARANTIR LE PAIEMENT
> Le gouvernement entend créer un "nouveau droit". j'allais dire un de plus. Un droit est lié à un devoir comme les deux faces d'une pièce de monnaie. Dans ce cas, qui a le devoir de fournir le logement ? Les particuliers ?? matraqués par dix impôts sur le logement, ficelés par des lois telles que le maintien dans les lieux de ceux qui ne paient pas alors que c'est leur devoir prennent toutes les précautions nécessaires ou mettent leur argent ailleurs: dans des emprunts d'Etat par exemple pour résoudre un déficit d'Etat comme celui de la Secu entre autres.
Il ne reste donc que l'Etat qui se chargera de résoudre un problème qu'il a lui-même créé.
Si, au lieu d'obliger un particulier à conserver un locataire défaillant, l'Etat garantissait le paiement des loyers de ceux qui sont en difficulté, on retrouverait des investisseurs dans ce domaine, et on diminuerait la crise du logement.
Mais on est en France : l'oeuf de Christophe Colomb connait pas
Écrit par : manicia | 03/01/2007
PROTHESES
> Notre gouvernement s'évertue à produire de ces "solutions" qui sont autant de prothèses. Il ne résoud aucun problème, car cela réclamerait de nuire à son électorat, ou pire, à ceux qui soutiennent le parti (banquier, etc...).
Dans cette situation, la politique du pire, celle qui repousse au lendemain, est appliquée systématiquement.
A quand une vraie Politique, basée sur le Bien Commun, et non sur les intérêts privés des élus ?
Écrit par : Quentin | 03/01/2007
SURPROTECTION DES UNS, EXIGENCES DES AUTRES
> Notons qu'au-delà du prix trop élevés des loyers, il y a un second phénomène qui entre en jeu, lié à ce que dit manicia : le locataire étant surprotégé, le propriétaire se voit contraint d'exigences démesurées sur les conditions de resources de ses locataires.
Il n'est pas rare de voir un propriétaire demandé que les revenus d'un foyer soient trois fois supérieurs au loyer. Ce qui veut dire qu'un foyer gagnant 2500€ par mois, ce qui peut paraître honorable, ne pourra pas envisager de logement coûtant plus de 800€/mois. Or, à 800€/mois, que trouve-t-on aujourd'hui sur Paris ou même en proche banlieue ?
Ce phénomène me semble similaire à celui de l'augmentation de la précarité des emplois qui me semble être une réponse au sytème à une protection des employés. C'est une régulation qui, hélas, défavorise le plus ceux qui sont supposés être protégés.
Par ailleurs, et toujours pour répondre à Manicia, le gouvernement a annoncé récemment la création d'une « garantie-location » pour garantir les risques locatifs et inciter les propriétaires à louer à des personnes à faibles revenus.
Toujours dans le même mouvement, le premier ministre a annoncé un accord de modération des loyers pour 2007 pris avec l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers.
(pour ces deux infos, on peut voir par exemple ici : http://www.borloo-de-robien.com/actualites/investissement-locatif_garantie-loyers-impayes_000137.html)
Ces deux mesures restent à être précisées pour pouvoir juger de leur intérêt, mais vont dans le sens des critiques formulées par votre article (le prix des loyers) et par le commentaire de manicia (le risque locatif).
Écrit par : Thomas | 03/01/2007
LES CAUSES DE LA DERIVE DE L'IMMOBILIER
> Les causes puissantes de la dérive de l'immobilier sont bien entendu, dans un contexte d'offre insuffisante,
- l'abondance de crédit déjà soulignée par les contributions précédentes qui solvabilise exagérément la demande. Ce levier est probablement en voie d'affaiblissement.
- la frilosité de l'état et de ses entreprises publiques à céder certains de leurs actifs fonciers. Les objectifs affichés sont très loins d'être atteints.
- et , cause jamais soulignée il me semble, la politique d'aide au logement qui injecte des milliards d'euros de pouvoir d'achat pour les locataires et qui profitent en fait directement aux propriétaires, qu'ils soient bailleurs ou qu'ils cèdent leurs immeubles.
Ce sont ces miliards, gérés par les caisses d'allocation familiales, qui sont ponctionnés au détriment des allocations pour naissance (ou adoption), mises sous condition de ressource pour les naissances à partir du 1er janvier 2004, par le gouvernement de droite de M Raffarin...
Les allocations qui solvabilisent leurs bénéficiaires permettent aux bailleurs de justifier des loyers plus élevés, dans le contexte actuel de pénurie. Et le niveau des loyers a un impact sur la valeur des immeubles, bien entendu. C'est d'ailleurs une des conclusions d'une étude de l'INSEE en 2005 ! Et cet impact est plus grave pour les ménages à faible revenu...
Ce qui est à mon avis en cause ce n'est pas l'existence de dispositif d'aides mais leur généralisation tout à fait exagérée, par démagogie, qui a un effet inverse à celui recherché sur les maux que l'on cherche à soigner... Plus de 6 millions de ménages qui reçoivent plus de 15 milliards d'euros, plus les aides versées aux... propriétaires pour 11 milliards, soit 26 milliards qui totalisent 8 % de la dépense totale de logement en France. Comment ne pas trouver cela délirant...et , surtout, injuste ?
Écrit par : hervé duhameau | 03/01/2007
PLUS LOIN
> Pour aller plus loin dans ce que dénonce Quentin, on remarque encore une fois que les faibles (SDF) sont soumis à la loi des plus forts et que l'Etat ne fait rien pour arranger cela.
Comme le fait remarquer PP, tous les ans nous avons le droit au même discours (droite ou gauche) de débloquage des fonds qui ne sont jamais débloqués et reporté aux maux sociaux du printemps eux-même reportés ...
Car l'Etat n'a plus d'argent !
Par contre, ce que dénonce Thomas (la règle du tiers d'endettement) est en réalité une bonne chose : elle évite le surendettement "locatif" qui met des familles sur la paille en un rien de temps.
Le coté négatif est tout de même le montant des loyers : "interdire" l'accès à une famille n'ayant des revenus 3 fois équivalent au loyer (ce qui est la règle en matière de crédit immobilier) est bien, à condition d'avoir des logements dont le loyer permet de respecter cette règle !
Regarder le prix des croissants, des vêtements ... il y a une différence énorme entre Paris et la province d'une part, et d'autre part il y a eu une hausse énorme avec l'euro !
Demander à l'Etat de régler tout cela est impossible par les temps qui courent : en 5 ans pour un président et souvent 2 ans pour un ministre, quelle politique voulez-vous mettre en place ?
Les échéances électorales empêchent toute mise en place d'une quelconque politique durable...
M. Duhameau ne veut pas voir les contraintes pour les propriétaires. Pour m'être retrouvé dans ce cas, je sais ce qu'elles sont : impossible de virer un mauvais payeur si le logement n'est pas "meublé", autrement dit, impossible d'engager les frais pour restaurer l'immeuble en cas de besoin pour le rendre salubre !
Voilà la réalité des faits.
Les propriétaires perdent de l'argent en voulant rendre service et se font épingler ensuite pour location de logements insalubres.
Il y a aussi l'affaire des paysans de l'Ile de Ré : du jour au lendemain leur terrain est estimé à la hausse et les voilà soumis à l'impôt sur la fortune (impôt illégal car discriminatoire) alors qu'ils n'ont pas les moyens de le payer.
Ainsi un autre pan est mis en évidence : l'estimation de la valeur d'un bien immobilier qui dépend entièrement d'un sentimentalisme et non de la valeur réelle du bien en question. L'immobilier est traité comme une valeur boursière, avec des fluctations ne dépendant d'aucun principe rationnel.
C'est ainsi que j'ai pu louer une maison 3 pièces avec 1 étage, cave et jardin en dehors de Paris pour le même prix qu'un studio dans Paris.
L'estimation de cette maison de 50m² s'est élevée à 200 000 €. Aujourd'hui j'achète une maison de 200m² pour 165 000€.
Pourquoi cette différence de prix : hormis les travaux à effectuer, la maison que j'achète est hors région parisienne. Pourtant elle va me rendre les mêmes services qu'un appartement de la même taille dans Paris ou dans une autre ville.
Il faut donc définir des critères rationnels pour établir le coût d'un logement : disponibilité des commerces, des écoles en fonction du besoin de la famille, ... ouvrant non pas à une estimation à la louche mais à un coefficient précis et non discutable.
Il y a bien des lois protégeant le coûts des aliments (encore que) sous prétexte que ce sont des éléments essentiels de la vie. Pourquoi le logement n'est-il pas considéré comme tel lui aussi ?
Écrit par : Boris | 04/01/2007
Ce commentaire s'adresse à hervé duhameau
> Si la location d'un appartement était plus rentable que de placer son argent en bons du trésor ou en actions EDF, il y a longtemps que la crise du logement serait résolue.
Je crois qu'il faut arrêter de faire du Zola et de montrer du doigt ces méchants propriétaires.
Parallèlement aux blocages de loyer dont j'ai déjà parlé, l'état ne cesse d'éditer de nouvelles normes. L'avant dernière en date est celle prescrivant une refonte générale des ascenseurs. Il n'y aurait rien à redire sur la sécurité si l'une des prescriptions ne concernait la mise en place de boucliers empêchant de se glisser au dessus de la cage pour stocker de la drogue !!!
La dernière est celle du bilan thermique des appartements, obligatoire, comme la loi Carrez en cas de vente de l'appartement.
Tout ceci a un coût, et il est rare que la rentabilité "nette" dépasse 3%. On ne peut réclamer toujours plus et ne vouloir payer.
Thomas a parlé d'un salaire de 3 fois le loyer. Il y a 40 ans, c'était 4 fois. Il est vrai qu'à l'époque le loyer n'était pas en concurrence avec les vacances, les loisirs, la télévision etc..
Écrit par : manicia | 04/01/2007
LE MARCHE DE L'IMMOBILIER
> Précision sur ma vision (personnelle !) du marché de l'immobilier et ses conséquences pour les défavorisés :
- les lois actuelles organisent la pénurie : difficulté de se séparer d'un mauvais payeur comme le dit Boris (je ne conteste absolument pas cette difficulté !). La protection des locataires qui est recherchée se retourne contre eux, la situation actuelle incite à l'incivilité et accorde une prime aux malhonnêtes qui squattent ou volent à leur propriétaire la juste rémunération de leur capital ; règles d'urbanisme (il en faut bien sûr !) qui sont parfois exagérément restrictives ; difficultés pour l'Etat et les entreprises publiques à gérer de façon dynamique leur patrimoine foncier et à permettre aux acteurs privés ou publics de produire du logement locatif avec ce patrimoine.
- solvabilisation de la demande : locataires d'un côté via les "aides à la personne" qui s'étendent à trop de bénéficiaires ce qui provoque une augmentation significative des loyers (entre 1/3 et 100 % des aides selon les situations) ; et investisseurs (ou accédants) de l'autre via la baisse des taux et l'allongement la durée des emprunts, cette baisse et cet allongement pouvant être d'autant plus forts que l'apport personnel est important.
Dans le contexte actuel de marché déséquilibré, les prix ne peuvent que grimper.
Et du point de vue de l'offre comme de la demande, les faibles revenus et les détenteurs de maigres économies sont pénalisés. C'est malheureux mais c'est la conséquence de nos règles actuelles, compte tenu du fonctionnement d'un marché en économie libérale. Et je pense qu'il vaut mieux réformer les règles que revenir à une économie étatique et planifiée.
Écrit par : Hervé Duhameau | 04/01/2007
Pour Manicia :
> je suis désolé de vous avoir choqué. Je ne cherche pas à fustiger les propriétaires , bien au contraire. C'est évident que la "surprotection" des locataires se retourne contre ces derniers. J'essaie d'apporter une contribution d'analyste de marché à cette difficile question, et notamment à l'efficacité des politiques publiques, et je crois avoir montré que les aides au logement ("à la personne") sont là aussi néfastes. Voir l'étude INSEE citée. C'est parlant...
Par ailleurs, vous parlez de loyers bloqués : aujourd'hui en locatif privé à ma connaissance cela ne vaut que pour les dispositifs borloo, besson (blocage pas trop méchant pour celui là), avec des avantages fiscaux à la clé d'ailleurs. En locatif social, il y a les "aides à la pierre" (PLA etc.) qui en sont l'équivalent, moyennant quoi les loyers sont là aussi plafonnés..
HD
Écrit par : hervé duhameau | 04/01/2007
Désolé, petite erreur dans le post précédent : lire "de robien" au lieu de "besson"... Mais les principes étaient les mêmes...
HD
Écrit par : hervé duhameau | 04/01/2007
LA RAISON DE FOND
> J'ai du mal à comprendre la raison de fond du coût exorbitant de l'immobilier. Je connais les arguments habituels, mais j'ai une interrogation qui est la suivante : ne s'agirait-il pas tout simplement d'une fuite devant la monnaie, d'un effondrement du pouvoir d'achat qui ne s'est pas encore manifesté pour les biens de consommation. Une sorte de prélude vers une crise de type "argentine". Après plusieurs décennies d'état providence, les déséquilibres profonds ont fait exploser la variable d'ajustement que représente le pouvoir d'achat d'une monnaie, et les mesures politiques n'ont rien pu y faire, ce que cache le rattachement du peso au dollar (c'est ainsi facile de faire porter le chapeau aux USA). Avec notre euro, on n'a plus aucune visibilité et je crains que cette explosion de l'immobilier ne soit le prélude à une plus violente avec crise économique aigüe, effondrement du pouvoir d'achat, et hausse violente du chômage.
Je souhaite de tout coeur me planter dans mon raisonnement.
bien cordialement
Écrit par : larose | 06/01/2007
LE BLOG DES ARCHIS
> je voudrais signaler que le droit au logement ne s'adresse pas uniquement aux sdf mais srutout à toute la frange de salariés qui ne peuvent s'offrir un loyer raisonnable. Avec les enfants de don quichotte, les poltiques ont eu l'occasion d'être sensibilisés aux principales préoccupations des français aujourd'hui : le logement, le cadre de vie, l'environnement. Qui en parle vraiment?l e blog des archis :
www.architecture2007.com
Vous pourrez débattre avec des politiques, des élus, d'autres citoyens et des archis.
Écrit par : cristina | 29/01/2007
Les commentaires sont fermés.